O que é?

O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma modalidade de investimento para qualquer pessoa que deseja ter acesso ao investimento em negócios de base imobiliária (shoppings, escritórios, hospitais, galpões, ….), de maneira fácil, segura, rápida e com pouco recurso.

Foram criados em junho de 1993 pela Lei 8.668 e regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte através das Instruções 205 e 206. 

Vantagens

O investimento em Fundos Imobiliários funciona como se fosse em um imóvel físico, porém sem nenhuma burocracia.

Investir em FII pode ser muito interessante para aqueles que querem adentrar ao mundo da renda variável. Isso porque as vantagens desse tipo de investimento são:

  • Conhecimento popular;
  • Custo;
  • Imóveis de Qualidade;
  • Gestão;
  • Liquidez;
  • Diversificação;
  • Volatilidade menor;
  • Recebimento mensal de dividendos;
  • Incentivo tributário;
  • Mais educativo.

Conhecimento Popular

Quem não conhece imóveis? Seja para comprar, vender, alugar ou mesmo observar bairros e as características dos imóveis.

Estamos acostumados a lidar com imóveis, entender valores de m2, valores de aluguéis, IPTU, … é parte corriqueira da nossa vida. Isso facilita a compreensão dos fundos imobiliários, dos termos e conceitos utilizados e também passa uma maior segurança saber que seu dinheiro está aplicado em terreno e tijolo.

Custo

Os FIIs são divididos em cotas que representam uma fração do patrimônio do fundo. Assim como as ações de empresas, as cotas dos FIIs devem ser negociadas no ambiente da Bolsa (B3).

Essas cotas nos dão a grande vantagem de poder participar de um FII com valores tão pequenos quanto R$ 10. Você não precisa de R$ 70, 100, 500 mil reais para investir em um imóvel.

Outra vantagem é que muitas corretoras não estão mais cobrando taxa de corretagem para comprar e vender cotas de FIIs, permitindo que você possa investir pequenos valores sem que estes sejam corroídos por essas taxas.

Imóveis de Qualidade

Se não fossem os fundos imobiliários fracionando o patrimônio em cotas, qual a chance de você ser proprietário de um shopping ou de um hospital?

Os FIIs possibilitam ao investidor adquirir cotas de imóveis de alto padrão.

Gestão

Quando você aluga um apartamento você tem uma série de preocupações relacionadas à busca por um inquilino, contrato, cobrança, manutenção do imóvel, …

No caso de FII você tem a comodidade de não ter essas preocupações. Essas tarefas serão desempenhadas pelo administrador do fundo, profissional de mercado e sob a responsabilidade de uma instituição financeira.

Liquidez

A liquidez tem haver com a velocidade em que você pode transformar as cotas em dinheiro. Como as cotas são negociadas na bolsa você pode a qualquer momento (seg-sex) vender as suas cotas.

Você conseguiria vender no mesmo dia o seu imóvel físico? Imóveis físicos podem demorar meses ou anos para serem vendidos.

Outra vantagem é que você não precisa se desfazer de todas as suas cotas quando quiser vender, você pode vender a partir de uma unidade. Se você tem um apartamento e resolve vender, não vai vender apenas 5% do apartamento.

Diversificação

Já que podemos comprar cotas de um FII com valores tão pequenos quanto R$ 10, então podemos tirar proveito disso e não concentrar todos os nossos recursos financeiros em apenas um imóvel ou um tipo de imóvel.

Você pode dividir o seu investimento em cotas de shoppings, hospitais, escritórios comerciais, galpões, lajes corporativas, desenvolvimento imobiliário (construção de imóveis), …

Essa diversificação vai ajudar a distribuir o risco. Pode ser que em determinado período o rendimento dos shoppings esteja melhor do que o dos escritórios comerciais, por exemplo.

Outra vantagem da diversificação é que você diminui a possibilidade de uma alta vacância. A vacância está relacionada ao imóvel estar vago, sem inquilino.

Se você tem apenas um apartamento e ele fica vago, sua vacância fica imediatamente em 100%, ou seja, você terá que arcar com todos os custos de condomínio, impostos, taxa extra, ….

Quando você diversifica em FII você terá situações de vacância, mas em um percentual muito menor. Isso porque você terá participação em diversos imóveis.

Menor Volatilidade

A volatilidade está relacionada com a variação do preço das cotas. Se comparada com ações de empresas, as cotas do FIIs são menos voláteis, ou seja, os preços variam com menor intensidade.

O IFIX é um índice que afere o desempenho médio dos fundos imobiliários mais negociados e de maior liquidez da bolsa brasileira.

Se compararmos o IFIX, que é o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários, com o IBOV que é o Índice Bovespa (Bolsa de Valores), veremos que a volatilidade do IBOV é maior, veja figura abaixo:

A linha azul é do IBOV enquanto a vermelha do IFIX

Caso queira entender melhor o que são esses indicadores, leia o artigo Indicador Econômico.

Recebimento Mensal de Dividendos

O patrimônio de um fundo imobiliário pode ser composto de imóveis comerciais, residenciais, rurais ou urbanos, construídos ou em construção, para posterior alienação, locação ou arrendamento.

Através da plataforma de negociação de uma corretora, em segundos, é possível adquirir cotas que representem uma fração de um edifício comercial e receber mensalmente o lucro referente ao aluguel.

O parágrafo único do artigo 10 da lei 8.668/93, estabelece que os FIIs devem “distribuir a seus quotistas, no mínimo, 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base no balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano”.

Na prática essa distribuição é realizada mensalmente e cairá na conta da sua corretora. Os dias de pagamento variam de um FII para outro, mas pago mensalmente.

Incentivo Tributário

Os dividendos recebidos são isentos de imposto de renda (na maioria dos FIIs), mas atenção, o imposto referente ao ganho ou lucro de capital através das vendas de cotas do FII, são tributados à alíquota de 20% e não são isentos de Imposto de Renda.

Mais Educativo

Para aqueles que querem começar a investir na renda variável acredito que os FIIs se apresentam como uma boa opção.

Primeiro porque a volatilidade menor causa menores sustos, a chance de variações abruptas de preço é menor que em ações.

Segundo porque os dividendos são pagos mensalmente, a percepção do retorno ocorre bem mais rápido do que em ações. Em ações esse compromisso mensal não existe.

Observe abaixo um gráfico de recebimento de dividendos com ações:

Gráfico do recebimento de dividendos mensal de Ações

Veja como a oscilação do recebimento de dividendos é grande. Meses sem recebimento, com pouco recebimento e meses com maior recebimento.

Já abaixo podemos ver o recebimento de dividendos de uma carteira de FIIs. O recebimento ocorreu todo mês e a variação dos valores recebidos de um mês para o outro é baixa.

Gráfico do recebimento de dividendos mensal de FIIs

Considerações Finais

O objetivo deste artigo foi mostrar como os fundos imobiliários podem ser investimentos interessantes, cabendo perfeitamente na sua carteira de investimento.

Pelas características apresentadas, os FIIs se encaixam muito bem na composição de uma carteira previdenciária, por causa do incentivo fiscal e do recebimento mensal.

No artigo Tipos de Fundos Imobiliários apresentamos os diversos tipos existentes dessa modalidade e no artigo Buscando Informações Sobre Fundos Imobiliários mostramos onde encontrar informações relevantes.


João Paulo Delgado Preti

Doutor pela Escola Politécnica da USP, possui mestrado em Ciência da Computação pela Universidade Federal de Santa Catarina. Atualmente é professor associado do Instituto Federal de Educação Ciência e Tecnologia de Mato Grosso e presta consultoria em desenvolvimento de software.

8 comentários

Justin Hamilton · 16 de Março, 2020 às 12:41

Long time reader, first time commenter —
so, thought I’d drop a comment.. — and at the same time ask for
a favor.

Your wordpress site is very simplistic – hope you don’t mind me asking what theme you’re using?
(and don’t mind if I steal it? :P)

I just launched my small businesses site –also built in wordpress like yours– but the theme slows (!) the site down quite a bit.

In case you have a minute, you can find it by searching for “royal cbd” on Google (would appreciate any
feedback)

Keep up the good work– and take care of yourself
during the coronavirus scare!

~Justin

João Paulo Delgado Preti · 1 de Abril, 2020 às 7:46

Investing is not an easy task, but if you are interested in the subject it’s already a big step. Keep going.

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