No artigo 10 Vantagens dos Fundos de Investimento Imobiliário vimos como pode ser interessante esse tipo de investimento.

Mas antes de começar a investigar com maiores detalhes os FIIs que se deseja adquirir cotas, faz-se necessário entender quais são os tipos de fundos imobiliários existentes e as características desses fundos.

Tipos

São diversos tipos de fundos e vamos entender o que significa cada um deles. Esses fundos podem ser de 2 grandes tipos: papel e tijolo.

Papel

São FIIs que possuem papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como: CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário). 

CRI/LCI

São títulos de renda fixa que representam uma promessa de pagamento futuro em dinheiro.

Esse tipo de FII está ajudando a financiar o mercado imobiliário por meio da antecipação de créditos do setor.

A vantagem de investir por meio de um FII e não pela aquisição individual de CRIs em uma corretora/banco é que em um FII você terá uma gestão especializada e também terá uma diversificação. Com pouco investimento você pode ter cotas de diversos CRIs e não apenas um.

Uma diferença importante é entender que as LCIs são emitidas por bancos e contam com a cobertura do FGC. Já os CRI são emitidos por securitizadoras e não contam com essa proteção, apenas com as garantias dos financiamentos que os lastreiam.

São FIIs desse tipo os fundos: BARI11, BBIM11, BCRI11, BTCR11, CPTS11B, FEXC11, FISD11, HBTT11, FISD11, HBTT11, HGCR11, IRDM11, KNCR11, KNHY11, KNIP11, MXRF11, NCHB11, NPAR11, OUCY11, OUJP11, PLRI11, PORD11, RBCB11, RBRR11, RBRY11, RBVO11, RCRI11, RDPD11, REIT11, RNDP11, UBSR11, VGIR11, VOTS11, VRTA11

Fundo de Fundos (FoF)

São FIIs que investem em outros fundos imobiliários. É como um fundo de investimento que só investe em FIIs, gerindo uma carteira de FIIs.

Nesse tipo de FII a vantagem é que há uma gestão especializada que acompanha o desempenho da carteira e faz as mudanças necessárias (comprar e vender as cotas dos FIIs) com o objetivo de conseguir os melhores resultados. 

Se você é iniciante e não tem muito tempo para gerir a sua carteira de FIIs, este tipo pode ser uma boa escolha.

São FIIs desse tipo os fundos: AQLL11, BCIA11, BPFF11, CRFF11, CXRI11, FIXX11, FOFT11, HFOF11, KFOF11, MGFF11, OUFF11, RBRF11, TFOF11

Tijolo

São FIIs que investem majoritariamente em imóveis físicos, podendo ser de diversos tipos: 

Bancário

Esses FIIs basicamente possuem imóveis que são alugados para agências bancárias.

A vantagem é que se trata de um inquilino bom pagador, mas a desvantagem é que, além de ser um único inquilino, temos o risco dos mecanismos digitais que vêm substituindo a atividade presencial em agências bancárias.

Para fundos mono-inquilino deve-se atentar para o vencimento do contrato. Existem fundos com contratos para os próximos 20 anos e outros com contratos que estão para vencer, indicando alto risco de vacância.

São FIIs desse tipo os fundos: BBPO11, BBRC11, BNFS11, RBVA11, SAAG11.

Desenvolvimento

FIIs deste tipo investem em projetos imobiliários para obter lucro com a venda dos imóveis prontos.

Tem a vantagem de oferecer a possibilidade de grandes retornos para o investidor, mas são mais direcionados para perfis de investidores arrojados, já que o risco de investimento é considerado maior em comparação com outros FIIs.

São FIIs desse tipo os fundos: DMAC11, JPPC11, JTPR11, KINP11, KNRE11, LATR11, LOFT11B, MFII11, NVIF11B, ORPD11, PABY11, PRSN11B, RBBV11, RBDS11, RCFA11, STRX11, TGAR11, TORM13, TOUR11.

Educacional

Esses FIIs basicamente possuem imóveis que são alugados para instituições de ensino. Possuem também a característica de normalmente possuir um único inquilino.

São FIIs desse tipo os fundos: FAED11, FCFL11, GESE11B, HGRU11, RBED11.

Escritórios

São FIIs que possuem salas/escritórios para locação. Com a retração da economia esse tipo de FII pode apresentar uma alta vacância, mas a melhora da economia pode favorecer esse tipo de FII.

São FIIs desse tipo os fundos: ALMI11, ATCR11, BBFI11B, BBVJ11, BMII11, BMLC11B, BRCR11, CBOP11, CEOC11, CNES11, CXCE11B, DOMC11, DOVL11B, DRIT11B, EDFO11B, EDGA11, FAMB11B, FFCI11, FISC11, FLMA11, FMOF11, FPAB11, FPNG11, FVBI11, GTWR11, HGPO11, HGRE11, MBRF11, ONEF11, PATC11, PRSV11, RBRP11, RDES11, RNGO11, SAIC11B, SFND11, SPTW11, TBOF11, THRA11, TRNT11, VLJS11, VLOL11, XPCM11, XTED11.

Galpões

São FIIs que possuem lajes corporativas, galpões logísticos para locação. São como grandes escritórios de alto padrão. O principal objetivo é locar para grandes empresas ou órgãos estatais que demandam uma excelente infraestrutura.

Assim como o FII de escritório, a melhora da economia deve favorecer esse tipo de FII.

São FIIs desse tipo os fundos: ARFI11B, CXTL11, EURO11, FIIB11, FIIP11B, FINF11, GGRC11, GRLV11, HGLG11, LVBI11, OULG11B, PBLV11, SDIL11, TRXL11, VERE11, VILG11, VTLT11, XPIN11, XPLG11.

Hospital

Estes FIIs basicamente possuem imóveis para locação para hospitais. Normalmente possuem um único inquilino.

São FIIs desse tipo os fundos: HCRI11, HUSC11, NSLU11, NVHO11.

Hotéis

Temos aqui FIIs que possuem hotéis. Este tipo de FII é beneficiado pelo turismo, tanto que em 2018 os fundos imobiliários de hotéis tiveram retornos de até 29%.

São FIIs desse tipo os fundos: BRHT11B, HTMX11, XPHT11.

Shoppings

Este tipo de FII possui shoppings e ganha com o estacionamento, a locação, o faturamento e o condomínio pago por lojas ou empresas para uso dos seus espaços.

Assim como os escritórios, fundos de shoppings estão entre os mercados mais buscados. Apesar de nos EUA os fundos de shoppings estarem em recessão por conta do comércio eletrônico, no Brasil a realidade é outra, visto que o brasileiro ainda gosta de comprar fisicamente e se deslocar para shoppings por conta da segurança, conforto e entretenimento.

São FIIs desse tipo os fundos: ABCP11, ANCR11B, ATSA11, DAMT11B, ELDO11B, FIGS11, FIVN11, FLRP11, FVPQ11, GSFI11, HGBS11, HMOC11, JRDM11, MALL11, PQDP11, PRTS11, RBGS11, SCPF11, SHDP11B, SHOP11, SHPH11, SPAF11, VISC11, VPSI11, VSHO11, WPLZ11, XPML11.

Varejo

São FIIs que possuem imóveis para o mercado de varejo, lojas e unidades comerciais, prontos ou em construção.

O sucesso desse tipo de fundo, depende tanto do momento do mercado imobiliário quanto do desempenho do varejo. Quando a economia vai bem e as vendas do varejo estão em alta.

São FIIs desse tipo os fundos: BVAR11, MAXR11, RBRD11.

Híbrido

Os fundos híbridos podem ser compostos por todos os segmentos de investimento do mercado imobiliário.

São FIIs desse tipo os fundos: ALZR11, KNRI11, WTSP11B.

Outros

Este tipo é utilizado para classificar fundos que não se enquadram nos anteriores. No Brasil os tipos ainda são poucos comparado aos EUA, por exemplo. Nos EUA temos FIIs (REITs) para locação de outdoors, penitenciárias, antenas,…

São FIIs desse tipo os fundos: CARE11, CTXT11, TSNC11.

Híbrido (Tijolo/Papel)

São FIIs que possuem tanto imóveis físicos de diversos segmentos como CRI e LCI e/ou FoF.

São FIIs desse tipo os fundos: BZLI11, FTCE11B, JSRE11.

Classificação Quanto à Gestão

A ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) também classifica os Fundos Imobiliários quanto à gestão:

  • Passiva: Nesse tipo de fundo consta no regulamento o imóvel ou os imóveis que compõe a carteira de investimento. A venda de um dos imóveis só pode acontecer com aprovação da assembleia de cotistas;
  • Ativa: Os imóveis (ou o patrimônio) não constam no regulamento. Nesse tipo de fundo eventuais vendas de ativos ficam a critério do gestor.

Classificação Quanto ao Mandato

E também classifica quanto ao mandato, que determina o objetivo do fundo de acordo com a finalidade do investimento:

  • Desenvolvimento para Renda: fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento/incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento;
  • Desenvolvimento para Venda: fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, para fins de alienação futura a terceiros;
  • Renda: fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários construídos, para fins de geração de renda com locação ou arrendamento;
  • Títulos e Valores Mobiliários: fundos que investem acima de dois terços do seu patrimônio líquido em título e valores mobiliários como: ações, cotas de sociedades, FIPs e FIDCs;
  • Híbrido: fundos cuja estratégia de investimento não observa nenhuma concentração das classificações anteriores.

João Paulo Delgado Preti

Doutor pela Escola Politécnica da USP, possui mestrado em Ciência da Computação pela Universidade Federal de Santa Catarina. Atualmente é professor associado do Instituto Federal de Educação Ciência e Tecnologia de Mato Grosso e presta consultoria em desenvolvimento de software.

4 comentários

Merissa Hamborsky · 10 de Março, 2020 às 3:09

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Antonio Bonhomme · 25 de Março, 2020 às 7:16

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